Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng về nguồn cung, khi phân khúc chung cư bình dân gần như biến mất, trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp lại chiếm ưu thế. Mức giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội hiện vượt 75 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình và kể cả cao cấp, khiến việc sở hữu nhà trở thành thử thách với nhiều người, trong đó có cả những người có thu nhập 40-50 triệu đồng/tháng.
Sự khan hiếm nguồn cung bình dân và trung cấp dẫn đến tình trạng giá căn hộ neo ở mức cao, giao dịch sơ cấp tăng khoảng 40% theo năm, với nhiều căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn. Mặc dù nguồn cung chung cư tại Hà Nội có xu hướng tăng nhẹ trong đầu năm 2024 và nửa đầu năm 2025, phần lớn các căn hộ này vẫn thuộc phân khúc cao cấp hoặc nằm ở vị trí thuận lợi nên giá không thể giảm đáng kể, vẫn ở mức cao và chỉ dự kiến giảm nhẹ từ năm 2026 khi nhiều dự án mới gia nhập thị trường.
Khó khăn lớn nhất là tình trạng lệch pha cung cầu, khi phân khúc nhà ở giá mềm ngày càng hiếm hoi, nguồn cung căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không còn. Trong khi đó, tỷ trọng căn hộ cao cấp tăng khiến thị trường ngày càng xa rời khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là giới trẻ. Họ phải trông cậy vào sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc phải thay đổi các hình thức tích lũy tài sản.
Tác động của tình trạng giá nhà cao vượt khả năng chi trả không chỉ gây khó khăn cho người mua nhà mà còn ảnh hưởng tới phát triển bền vững của thị trường bất động sản và sự ổn định xã hội. Nhiều người trẻ có thu nhập ổn định có xu hướng chuyển sang tiêu dùng tận hưởng thay vì tiết kiệm mua nhà, điều này có thể kéo theo những hệ lụy tiêu cực cho kinh tế và xã hội trong dài hạn.
Dự báo từ năm 2026 trở đi, khi nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh từ các dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, giá bán có thể giảm nhẹ nhưng chưa thể kỳ vọng sẽ phục hồi nguồn cung nhà ở bình dân hay trung cấp đáng kể trong thời gian ngắn. Do đó, người có thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng hiện vẫn rất khó để sở hữu chung cư tại Hà Nội nếu không có nguồn tài chính bổ sung hoặc chính sách hỗ trợ tín dụng phù hợp.
