Thị trường bất động sản Trung Quốc đã trải qua hơn 5 năm khủng hoảng với nhiều dấu hiệu cho thấy chưa chạm đáy. Theo thống kê, tồn kho nhà chưa bán được tính tới cuối tháng 8/2025 đã lên tới 762 triệu m2, tăng rõ rệt so với 753 triệu m2 cuối năm 2024. Điều này phản ánh sự yếu kém nghiêm trọng trong tiêu thụ và niềm tin của người mua nhà không được cải thiện dù đã nhiều năm trôi qua.
Khủng hoảng bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến ngành xây dựng mà còn làm chao đảo tài chính các chính quyền địa phương Trung Quốc. Doanh thu từ quyền sử dụng đất, một nguồn thu quan trọng của các địa phương, liên tục lao dốc. Trong 10 tháng đầu năm 2025, tổng giá trị đất được bán chỉ đạt 2,5 nghìn tỷ NDT, giảm sâu so với mức hơn 8,7 nghìn tỷ NDT của năm 2021. Khi có tới khoảng 10% số lô đất đấu giá không có người mua, niềm tin thị trường gần như đã chạm đáy sâu sắc.
Tình trạng nợ công địa phương tăng nhanh với tổng dư nợ trái phiếu lên tới 54 nghìn tỷ NDT gây áp lực lớn cho nền kinh tế. Các khoản nợ ngầm từ các công ty tài chính địa phương (LGFV) đang là mối nguy đáng lo ngại hơn nữa. Dù chính phủ đã can thiệp và tháo gỡ phần nào bằng các gói hỗ trợ và phát hành trái phiếu đặc biệt, nhưng nợ công lại trở thành rào cản lớn ngăn cản mục tiêu tăng trưởng GDP 5% trong năm 2025-2026, làm nền kinh tế dễ bị tổn thương hơn.
Bên cạnh diễn biến nội địa tiêu cực, dòng vốn đầu tư của giới nhà giàu Trung Quốc cũng đang rời bỏ bất động sản trong nước, dịch chuyển mạnh sang các kênh đầu tư nước ngoài để tránh rủi ro và lợi suất thấp. Theo một báo cáo mới đây, hơn một nửa số người có giá trị tài sản ròng cao (HNWI) ở Trung Quốc dự định tăng tỷ trọng đầu tư ra nước ngoài vào năm 2026. Đặc biệt, thị trường Hong Kong đang hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch này, với các khoản đầu tư đại lục tăng mạnh trong những năm gần đây.
Trong bối cảnh đó, niềm tin vào khả năng phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn còn rất mong manh. Cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, cải cách nợ công, kích thích tiêu dùng trong nước và tái cơ cấu ngành bất động sản để chấm dứt chu kỳ khủng hoảng kéo dài và đưa thị trường trở lại quỹ đạo ổn định.
