Thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận một bước chuyển biến mạnh mẽ khi nguồn cung căn hộ trung tâm thành phố rơi vào tình trạng khan hiếm chưa từng có. Lý do chủ yếu xuất phát từ quỹ đất ngày càng cạn kiệt và quá trình phê duyệt dự án kéo dài, khiến các dự án mới được cấp phép rất hạn chế. Báo cáo quý III năm 2025 của Dat Xanh Services và FERI cho thấy giá căn hộ trung tâm đã vượt ngưỡng 400 triệu đồng mỗi m2, khiến phân khúc này trở thành tài sản cao cấp mang tính độc quyền trên thị trường.
Người mua và nhà đầu tư đang đổ dồn sự quan tâm đặc biệt vào khu trung tâm, nơi chỉ chiếm 28% nguồn cung nhưng lại thu hút tới 45% mức độ quan tâm trong mười tháng đầu năm. Không chỉ các khu trung tâm truyền thống như quận 1 mà ngay cả các trung tâm mở rộng như Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc cũng chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ, với mức giá căn hộ thứ cấp tại quận 1 đạt 413 triệu đồng mỗi m2 và quận 2 ở mức trên 300 triệu đồng. Đặc biệt, khu vực Nam Rạch Chiếc đang trở thành điểm nóng do có hạ tầng hoàn thiện và kết nối thuận tiện với lõi trung tâm, nhiều dự án như The Privé, Eaton Park và Masteri Park Place đang thiết lập mặt bằng giá mới từ 120 đến 200 triệu đồng mỗi m2.
Nhu cầu lớn về căn hộ rộng rãi, đặc biệt các căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích từ 120 m2 trở lên, đang được săn đón ráo riết do phù hợp với các gia đình đa thế hệ và có khả năng tiếp cận các tiện ích hiện đại. Dự án Kiều by KITA, tọa lạc tại quận 5 (khu vực trung tâm cũ), là một trong số ít dự án mới cung cấp những căn hộ cao cấp diện tích lớn, kèm theo hệ thống tiện ích đẳng cấp như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, đồng thời đảm bảo pháp lý với 100% sổ hồng sẵn sàng trao tay khách hàng.
Trong khi phân khúc trung tâm tăng giá khủng, phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân lại đang đối mặt với nhiều khó khăn do chi phí đầu vào tăng cao và nguồn cung thấp. Nhiều dự án nhà ở xã hội và căn hộ hợp túi tiền hiện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ trong năm 2026, với áp lực về nguồn cung không được giải quyết tích cực, giá bất động sản trung tâm nhiều khả năng còn tiếp tục tăng cao.
Điều này tạo nên áp lực lớn đối với nhu cầu nhà ở thực sự, khi ngày càng nhiều người dân phải cân nhắc về khả năng chi trả và lựa chọn mua nhà tại các khu vực lân cận hoặc ngoại thành, nơi giá cả còn mềm hơn tuy hạ tầng vẫn đang được cải thiện liên tục. Đà tăng giá trong khi đó cũng thu hút dòng tiền đầu tư đổ dồn vào phân khúc trung tâm và các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng mạnh, thúc đẩy giá trị bất động sản tiếp tục đi lên.
