Thị trường bất động sản chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang đứng trước nguy cơ giá giảm trong thời gian tới. Nguyên nhân chính được các chuyên gia chỉ ra là do tỷ suất sinh thấp kỷ lục, cùng với xu hướng kết hôn và sinh con muộn trong giới trẻ khiến sức cầu nhà ở giảm mạnh. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự giảm sút này gây áp lực lên thanh khoản thị trường, nhất là với các dự án căn hộ diện tích lớn và giá bán cao, dẫn đến nguy cơ tồn kho tăng và vòng quay vốn chậm lại.
Dù thị trường vẫn chứng kiến mức giá chung cư liên tục tăng, đặc biệt trong vài năm gần đây khi giá bình quân tại Hà Nội chạm mức 80 triệu đồng/m², tăng 33% và tại TP.HCM lên 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ năm trước, nhiều người trẻ đã không thể tiếp cận nguồn nhà ở này. Áp lực thu nhập không đủ để mua nhà đã khiến họ chuyển sang thuê dài hạn, kéo theo sự giảm sút sức cầu mua, gây vòng xoáy trầm trọng hơn cho thị trường.
Một nghịch lý khác là dù nguồn cung căn hộ mới năm 2024 và 2025 tăng cao, thậm chí đạt mức cao nhất trong 5 năm gần đây với hàng chục nghìn căn hộ mở bán, giá bán tiếp tục leo thang, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Điều này tạo ra rào cản lớn đối với người mua nhà có thu nhập trung bình khá, khiến nhiều người phải tìm đến các loại hình nhà ở giá rẻ tiềm ẩn nhiều rủi ro, hoặc thậm chí bị loại khỏi cuộc chơi mua nhà do chi phí quá cao.
Tuy nhiên, theo một số báo cáo phân tích gần đây, thị trường nhà ở vẫn có triển vọng phục hồi dài hạn nhờ sự ổn định mặt bằng lãi suất vay mua nhà và nhu cầu nhà ở thực tế chưa bão hòa, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại khu vực ngoại thành. Đồng thời, cải thiện về mặt pháp lý đã tạo ra sự minh bạch, là nền tảng giúp nhà đầu tư xác định rõ giá trị dự án và tăng niềm tin vào thị trường.
Những diễn biến phức tạp cho thấy, dù giá chung cư hiện vẫn đang ở mức cao kỷ lục, những áp lực bên ngoài như nhân khẩu học, thu nhập và tâm lý người mua có thể khiến giá chung cư giảm trong thời gian tới. Đây là cảnh báo quan trọng giúp các nhà đầu tư và người mua nhà cân nhắc kỹ lưỡng trước khi ra quyết định, đồng thời đòi hỏi chính sách phù hợp nhằm cân bằng lại cung cầu trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
