Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đang đứng trước những ngã rẽ quan trọng, đặc biệt đối với phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Nếu như giai đoạn trước, dòng tiền đổ mạnh vào các dự án cao cấp, hạng sang, thì hiện nay, áp lực giải quyết vấn đề ‘an cư’ cho đại bộ phận người dân đang trở thành ưu tiên hàng đầu của cả thị trường và chính sách. Các chuyên gia cho rằng, đầu tư vào phân khúc nhà ở thực không chỉ là lựa chọn kinh doanh mà còn góp phần định hình cơ cấu thị trường, giảm bớt căng thẳng xã hội và tạo nền tảng phát triển bền vững.
Cốt lõi vấn đề nằm ở sự mất cân đối cung – cầu nghiêm trọng. Trong khi nhu cầu về nhà ở giá phù hợp tăng mạnh do làn sóng đô thị hóa và di cư lao động, nguồn cung phân khúc này lại liên tục thiếu hụt. Các dự án bình dân, trung cấp gần như vắng bóng, trong khi phân khúc cao cấp lại dư thừa và hấp thụ nhanh nhờ nhóm khách mua có năng lực tài chính. Điều này đẩy giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM lên mức kỷ lục, vượt xa khả năng chi trả của người dân thu nhập trung bình. Một gia đình có thu nhập khá cần đến 9-10 năm tích lũy để sở hữu căn hộ tiêu chuẩn, còn nhóm thu nhập đại chúng gần như không có cơ hội sở hữu nhà ở thương mại.
Khung giá hiện tại phản ánh rõ ràng sự chênh lệch giàu – nghèo trong tiếp cận nhà ở. Trong khi giá căn hộ tại TP.HCM có thể lên tới 87-97 triệu đồng/m2, thì các khu vực ven như Bình Dương chỉ dao động dưới 60 triệu đồng/m2. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đang trở thành lựa chọn khả thi với không ít người mua, nhưng bài toán về hạ tầng, việc làm và chất lượng sống vẫn là những rào cản lớn. Đầu tư vào phân khúc nhà ở thực, do đó, không chỉ tính đến bài toán lợi nhuận mà còn phải đảm bảo giá trị sử dụng, kết nối đô thị và cân bằng xã hội.
Nguyên nhân gốc rễ của tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở vừa túi tiền nằm ở hàng loạt yếu tố: thủ tục hành chính phức tạp, chi phí đầu vào (đất đai, vật liệu xây dựng, đền bù) tăng cao, cơ chế tính giá đất chưa hợp lý, tâm lý sợ trách nhiệm khiến nhiều doanh nghiệp ôm đất chưa triển khai. Chính những hạn chế này đã làm giảm động lực đầu tư vào phân khúc bình dân, khiến thị trường ngày càng mất cân bằng. Nhiều chuyên gia kiến nghị, để hạ giá nhà, cần phải giảm chi phí đầu vào, cải cách thủ tục hành chính, xác định lại giá đất hợp lý và đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp. Các giải pháp tình thế chỉ có thể xoa dịu phần nào, còn về dài hạn, cần chiến lược phát triển nhà ở gắn với quy hoạch đô thị, dự báo nhu cầu nhập cư và phân bổ sản phẩm theo từng địa phương.
Áp lực tăng nguồn cung nhà ở thực cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược. Thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn thông qua các dự án siêu lợi nhuận, doanh nghiệp nên cân nhắc tái cấu trúc danh mục, chú trọng phân khúc bình dân và trung cấp, phục vụ nhu cầu thực của xã hội. Việc chủ động thiết kế sản phẩm phù hợp khả năng chi trả, giảm thiểu chi phí phát sinh nhờ đẩy nhanh tiến độ dự án, tuân thủ đạo đức nghề nghiệp cũng góp phần ổn định thị trường, giảm tình trạng thổi giá, đầu cơ. Chính sách nhà nước cũng cần minh bạch, công khai về quy hoạch, tạo điều kiện tiếp cận quỹ đất, đẩy nhanh tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hình thành các kênh huy động vốn dài hạn cho bất động sản. Tất cả những yếu tố này sẽ tạo nền tảng để phân khúc nhà ở thực hút dòng tiền đầu tư chất lượng, vừa đảm bảo lợi nhuận vừa góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách của xã hội.
