Thị trường bất động sản Việt Nam những tháng cuối năm 2025 đang đối mặt với một nghịch lý lớn khi giá nhà ở liên tục tăng cao, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp, trong khi đó, phân khúc này vẫn chứng kiến sự bung hàng mạnh mẽ với hàng chục nghìn căn hộ được mở bán tại nhiều khu vực. Theo đó, tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều dự án cao cấp và hạng sang được tung ra thị trường, với giá bán từ 70 triệu đồng/m² đến trên 100 triệu đồng/m² thậm chí có những sản phẩm lên tới 230 – 300 triệu đồng/m² hoặc cao hơn, khiến người mua khó tiếp cận được thị trường nhà ở vừa túi tiền.
Nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao được chỉ ra là do chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính, đặc biệt là lãi vay ngân hàng tăng mạnh. Ngoài ra, thủ tục pháp lý kéo dài và khó khăn về giải phóng mặt bằng cũng khiến các doanh nghiệp bất động sản phải đẩy giá bán lên để bù đắp chi phí tài chính đội lên theo thời gian. Việc áp dụng các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường phát triển nhưng cũng làm gia tăng áp lực giá bán trên thị trường sơ cấp.
Dù nguồn cung tăng mạnh với hàng chục nghìn căn hộ mới mở bán trải rộng từ các quận trung tâm đến vùng ven tại Hà Nội và TP.HCM, thì nhu cầu nhà ở có xu hướng chuyển dịch sang những phân khúc có pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ, và đặc biệt là phân khúc cao cấp với tiêu chuẩn sống hiện đại, resort-style đang trở thành xu hướng do sự xuất hiện của thế hệ cư dân trẻ có gu sống cao cấp và chú trọng trải nghiệm.
Song song với sự bung hàng ở phân khúc cao cấp, thị trường lại thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm nhà ở thương mại giá mềm và nhà ở xã hội – phân khúc đang rất được người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp quan tâm. Nhu cầu lớn trong khi nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc người mua nhà ở tầm trung cảm thấy khó tiếp cận với thị trường, trong khi các dự án nhà ở thương mại giá thấp lại không đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư do chi phí và lợi nhuận hạn chế.
Những khó khăn và nghịch lý này đòi hỏi các chính sách quản lý và phát triển bất động sản cần được hoàn thiện hơn nữa, tập trung vào việc tạo nguồn cung nhà ở giá vừa phải, thúc đẩy cải thiện thủ tục pháp lý, nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng và ổn định chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Đồng thời, khuyến khích sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản, ngân hàng và người dân nhằm hướng đến một thị trường bất động sản phát triển bền vững, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân Việt Nam hiện nay.
