Nhóm cổ phiếu bất động sản đang trở thành tâm điểm của thị trường chứng khoán nửa cuối năm 2025 với nhiều mã tăng giá mạnh, có mã tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vài tháng. Chẳng hạn, cổ phiếu TAL từ mức giá tham chiếu 25.500 đồng khi lên sàn HoSE đầu tháng 8 đã tăng 38% chỉ trong nửa tháng, và tính từ đầu năm đã tăng gần 72%. Một số mã khác như LDG, SJS, VHM, CEO cũng ghi nhận mức tăng vượt 100% so với đầu năm. Đây là dấu hiệu của một chu kỳ hồi phục mạnh mẽ sau cú sốc thuế quan và sự thăng hoa của nhóm cổ phiếu Vingroup, nhất là sau sự kiện niêm yết cổ phiếu VPL của Vinpearl.
Dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản không chỉ là từ thị trường chứng khoán mà còn đến từ hệ thống tài chính khi tín dụng đổ mạnh vào lĩnh vực này. Tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024, chiếm gần 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Việc này được hậu thuẫn bởi chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước nhằm kích thích tăng trưởng, duy trì lãi suất cho vay mua nhà ở mức hợp lý 5,5-7,9% mỗi năm trong 1-3 năm đầu. Với nhu cầu nhà ở vẫn cao và đô thị hóa tiếp tục tăng nhanh theo dự báo, cơ hội tăng trưởng dài hạn cho bất động sản vẫn khả quan.
Tuy vậy, không thể không nhìn nhận những rủi ro và tồn tại đáng ngại cho thị trường bất động sản hiện nay. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp địa ốc rất lớn với hơn 100.000 tỷ đồng phải thanh toán trong nửa cuối năm 2025, trong đó tháng 8 là đỉnh điểm với 17.500 tỷ đồng. Nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì chính sách giữ giá dù gặp khó khăn về dòng tiền để tránh vi phạm cam kết tài chính do chi phí vốn cao, khiến giá nhà đất nhiều nơi vẫn tăng mạnh và tiệm cận mức đỉnh mới của nhiều năm qua. Bên cạnh đó, hiện tượng tạo sóng ảo, booking ảo và đẩy giá chênh lệch do chủ đầu tư hay sàn phân phối vẫn diễn ra gây nhiễu loạn tâm lý nhà đầu tư.
Pháp lý và thủ tục dự án cũng là nút thắt lớn chưa thể tháo gỡ triệt để khi các luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở dù đã sửa đổi, vẫn chưa phát huy hiệu quả thực thi tối ưu và còn chuẩn bị cho những chỉnh sửa tiếp theo. Tâm lý lo ngại về chính sách thuế bất động sản thứ hai, thuế đất bỏ hoang, hay thuế theo thời hạn sở hữu cũng làm giảm sức hút đầu tư ngắn hạn và tạo sự dè dặt gia tăng trên thị trường. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp tuy được ví như “ngôi sao” năm 2025 với mức tăng trưởng dự báo tới 30,4% nhưng cũng bắt đầu cho thấy dấu hiệu chững lại về tốc độ ký kết hợp đồng thuê mới do lo ngại biến động kinh tế toàn cầu.
Thị trường bất động sản đang đứng trước ngã rẽ quan trọng của một chu kỳ mới. Dù nhiều tín hiệu tích cực về thanh khoản, cung cầu, lợi nhuận doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư trong nước lẫn nước ngoài được ghi nhận, các nhà đầu tư vẫn cần thận trọng trước khả năng bùng nổ khó kiểm soát và các rủi ro tiềm ẩn về tín dụng, pháp lý, và chính sách thuế. Sự chờ đợi hiệu quả thực sự của cải cách hành chính, sáp nhập địa giới hành chính tại nhiều địa phương, cùng các dự án mới ra hàng đang tạo vùng sóng ngầm tiềm ẩn trong thị trường. Đây cũng là thời điểm các nhà đầu tư thông thái cần đánh giá kỹ lưỡng để chọn lựa cơ hội bền vững, tránh va phải các cạm bẫy tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản cuối năm nay.
