Bước vào giai đoạn cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rõ rệt sau chuỗi ngày trầm lắng. Nguồn cung bắt đầu được bổ sung, thanh khoản cải thiện, giá bán và giá thuê đều có xu hướng tăng nhẹ. Nhiều chuyên gia nhận định, đây là thời điểm thị trường đang dần tạo đáy và đi lên, nhưng đà tăng này không đồng đều và tiềm ẩn nguy cơ mất kiểm soát, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp và các khu vực trung tâm. Nếu không có sự điều tiết hợp lý, cơn sốt giá có thể quay trở lại, đẩy nhà ở ngày càng xa tầm tay người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Điểm nổi bật nhất là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu thực tế lớn nhất lại tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, thì phần lớn nguồn cung mới lại đổ dồn vào các dự án cao cấp, siêu sang, chủ yếu phục vụ nhà đầu tư và một bộ phận nhỏ người mua có khả năng chi trả cao. Tại các khu vực vùng ven, dù được kỳ vọng là nơi cung cấp sản phẩm giá rẻ, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với mức thu nhập bình quân, khiến người dân khó tiếp cận. Điều này tạo ra một nghịch lý: thị trường sôi động về mặt giao dịch, nhưng lại thiếu sản phẩm thực sự phù hợp với đại đa số người dân, làm dấy lên lo ngại về bong bóng và rủi ro hệ thống.
Giá nhà tăng nhanh, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đang trở thành áp lực lớn đối với cán cân cung – cầu và ổn định kinh tế vĩ mô. Nhiều dự án chung cư tại trung tâm đã chạm ngưỡng giá kỷ lục, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Các chuyên gia cảnh báo, nếu xu hướng này tiếp diễn, thị trường sẽ rơi vào tình trạng “giá tăng – thanh khoản giảm – rủi ro tăng”, khiến cả người mua thực lẫn nhà đầu tư đều đối mặt với nguy cơ thua lỗ. Để hạn chế rủi ro, cần sớm điều chỉnh cơ cấu cung – cầu, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và đẩy mạnh phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp, thay vì chỉ trông chờ vào sở hữu nhà ở.
Trước tình hình đó, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng đang khẩn trương hoàn thiện cơ chế, chính sách đột phá để phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, đồng thời tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch và bền vững. Phát triển đô thị phải gắn liền với hạ tầng giao thông hiện đại như đường vành đai, metro, cao tốc để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực lên giá đất khu trung tâm. Dòng vốn đầu tư nước ngoài, như thương vụ thâu tóm doanh nghiệp bất động sản của UOB, cũng cho thấy niềm tin vào thị trường vẫn còn, nhưng chỉ dành cho những dự án minh bạch, hạ tầng tốt và có pháp lý rõ ràng. Cuối năm 2025, thị trường đang đứng trước ngã ba đường: phục hồi bền vững, tăng trưởng nóng hay lại rơi vào khủng hoảng – và lựa chọn nằm ở cách quản lý cung – cầu, kiểm soát giá và định hướng phát triển trong thời gian tới.
