Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trải qua một giai đoạn lao dốc chưa từng có, khi hàng loạt chỉ số cho thấy sự trì trệ kéo dài và niềm tin của người dân ngày càng suy giảm. Dù đã bước sang năm thứ năm của chu kỳ suy thoái, các nỗ lực hỗ trợ từ chính quyền trung ương vẫn chưa thể kéo thị trường ra khỏi tình trạng đóng băng. Doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu trong tháng 11 đã giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước, dù có sự phục hồi nhẹ so với mức giảm 42% trong tháng 10. Tính chung 11 tháng đầu năm, doanh số bán nhà vẫn giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy động lực hồi phục đang bị bào mòn từng ngày.
Không chỉ thị trường sơ cấp, thị trường nhà cũ cũng rơi vào trạng thái “đóng băng”. Giá nhà trên thị trường thứ cấp tại 100 thành phố lớn được khảo sát đã giảm 7,95% trong tháng 11, mức giảm sâu hơn so với tháng trước đó. Nguyên nhân chủ yếu đến từ lượng nhà rao bán quá cao và tâm lý chờ đợi bắt đáy của người mua. Morgan Stanley ước tính doanh số trung bình của 25 nhà phát triển lớn nhất trong tháng 11 đã giảm tới 42% so với cùng kỳ, và đà suy yếu này có thể kéo dài ít nhất tới mùa xuân năm sau. Số lượng hàng tồn kho đã hoàn thiện và chưa bán được lên tới khoảng 762 triệu mét vuông tính đến cuối tháng 8/2025, tăng nhẹ so với cuối năm 2024, tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá và khiến các biện pháp hỗ trợ trước đây trở nên thiếu hiệu quả.
Chính quyền Trung Quốc đã triển khai nhiều gói hỗ trợ, trong đó có việc bơm 300 tỷ nhân dân tệ cho các doanh nghiệp nhà nước mua lại căn hộ tồn kho hồi tháng 5/2024, nhưng số tiền này dường như không đủ lớn để thay đổi cục diện. Các chuyên gia của Economist Intelligence Unit (EIU) dự đoán, nếu chính quyền kiểm soát được nguồn cung đất và hạn chế dự án mới, giá nhà có thể chạm đáy sớm nhất vào nửa đầu năm 2027. Tỷ lệ luân chuyển tồn kho hiện đã giảm từ đỉnh 25,9 tháng xuống còn khoảng 20 tháng, nhưng để trở về mức “lành mạnh” (12-18 tháng), thị trường cần thêm ít nhất 18 tháng nữa. Nhiều nhà kinh tế cho rằng Bắc Kinh sẽ phải tiếp tục nới lỏng chính sách mạnh mẽ hơn để vực dậy một lĩnh vực từng là động lực quan trọng của nền kinh tế.
Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản lớn như China Vanke cũng đang đối mặt với khủng hoảng thanh khoản, khi phải hoãn trả nợ cho các lô trái phiếu đáo hạn. Sự hỗn loạn mới trong lĩnh vực này khiến nhiều chuyên gia lo ngại về khả năng xảy ra các vụ vỡ nợ quy mô lớn trong thời gian tới. Với lượng hàng tồn kho khổng lồ, tâm lý người mua yếu và áp lực thanh khoản ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy, và sự hồi phục thực sự có lẽ còn rất xa.
