Tổng lượng tồn kho căn hộ chung cư trên cả nước đã tăng hơn 40% trong quý II năm 2025, phần lớn nằm ở phân khúc căn hộ cao cấp với giá bán vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Theo Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý II, tồn kho căn hộ đạt 3.287 căn, tăng đáng kể so với quý I. Trong khi đó, nhà riêng và đất nền có mức tồn kho tăng nhẹ hoặc gần như không đổi. Tại TP.HCM, hơn 70% căn hộ được chào bán là hàng tồn kho, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 45% thể hiện sự chậm chạp trong tiêu thụ sản phẩm cũ do mức giá cao và vị trí không thuận lợi
Đặc điểm chung của các căn hộ tồn kho là diện tích lớn, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m² và thường nằm xa trung tâm thành phố, khiến nhiều người mua ở thực và nhà đầu tư vốn hạn chế không thể tiếp cận. Phân khúc bình dân dưới 55 triệu đồng/m² chỉ chiếm tỷ lệ rất thấp, chủ yếu là căn hộ diện tích lớn với giá trị trên 3 tỷ đồng, không phù hợp với đa số người có nhu cầu mua nhà vừa túi tiền.
Giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tiếp tục neo ở mức cao, tăng tới 40% so với cùng kỳ năm trước, với phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc trên 4 tỷ đồng/căn. Hiện hơn 60-70% căn hộ mở bán mới có giá vượt mức 80 triệu đồng/m² hoặc trên 4 tỷ đồng, gây khó khăn lớn cho người có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập khoảng 40-50 triệu đồng/tháng. Nhiều người trẻ, gia đình trẻ phải tìm đến các khu vực vệ tinh hoặc tỉnh lân cận để tìm nhà có giá mềm hơn từ 30-45 triệu đồng/m².
Hiện nay, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các thành phố lớn gần như không có, do hầu hết dự án đều tập trung phát triển căn hộ cao cấp và hạng sang với yêu cầu vốn lớn và dòng tiền dài hạn. Các chuyên gia cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn từ Nhà nước để kiểm soát các yếu tố đầu vào, từ đó giúp giảm giá bán và cân đối cung cầu thị trường bất động sản.
Sự gia tăng tồn kho căn hộ cao cấp cũng như giá nhà đất vượt quá khả năng chi trả đang tạo ra áp lực lớn lên thị trường bất động sản, đòi hỏi các chủ đầu tư và nhà quản lý phải có chiến lược phát triển nguồn cung đa dạng hơn, đặc biệt chú trọng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của đại đa số người dân đô thị, nhằm tránh tình trạng thị trường im ắng, rổ hàng tồn kho ngày càng phình to và trì trệ.
