Cuối năm 2025, thị trường căn hộ TP HCM chứng kiến mức giá “đỉnh” chưa từng có trong vòng một thập kỷ qua. Không còn là những căn hộ tầm trung phổ biến ở mức 30-50 triệu đồng/m², giờ đây, hơn 50% nguồn cung mới và dự án mở bán trên địa bàn thành phố đều đặt mức giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Đặc biệt, các phân khu cao cấp tại Quận 2, quận trung tâm còn giao dịch ở mức “sang chảnh” 150-200 triệu đồng/m², cao nhất cả nước. Sự bùng nổ giá này không chỉ phá vỡ kỷ lục cũ mà còn đẩy cánh cửa sở hữu bất động sản tại thành phố lớn nhất nước xa dần tầm với của đại đa số người dân.
Xu hướng tăng giá không chỉ đến từ các dự án mới mở bán mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang thị trường thứ cấp. Theo thống kê, so với năm ngoái, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng trung bình 29% mỗi năm, có dự án điều chỉnh giá mỗi đợt mở hàng từ 10-15%. Hiện tượng “lướt sóng”, găm hàng đầu cơ, càng đẩy mặt bằng giá lên cao hơn khi nguồn cung liên tục thiếu hụt. Nguồn cung mới tuy đã tăng đột biến so với năm trước nhưng vẫn được đánh giá là thấp nhất từ năm 2015 đến nay. Điều này khiến tâm lý “mua càng chậm giá càng tăng” thắt chặt thêm áp lực cho người dân có nhu cầu ở thực.
Không chỉ đơn thuần là câu chuyện giữa cung và cầu, giá căn hộ tăng nóng còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố nội tại. Các chi phí xây dựng, quỹ đất hiếm, tài chính dự án… đều đi lên theo năm tháng và khó kiểm soát. Thêm vào đó, “bài toán” tín dụng vẫn là rào cản lớn cho sự ổn định lâu dài. Trong bối cảnh thu nhập bình quân đầu người tăng trưởng chậm, sự chênh lệch giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng giãn rộng. Nhiều chuyên gia lo ngại, nếu xu hướng này tiếp diễn, bong bóng bất động sản sẽ trở thành điểm nghẽn cho cả nền kinh tế và bất ổn xã hội trong tương lai.
Để giảm bớt tác động của “làn sóng” đầu cơ, Bộ Xây dựng đã nhanh chóng đưa ra đề xuất siết chặt vay vốn cho người mua nhà thứ hai trở đi. Theo đó, từ căn nhà thứ hai, người mua chỉ được ngân hàng hỗ trợ tối đa 50% giá trị hợp đồng, trong khi từ căn thứ ba, hạn mức chỉ còn 30%. Mục tiêu của chính sách này là giảm thiểu hiện tượng găm hàng, lướt sóng chênh lệch và hướng nhà ở đến đối tượng thực cư. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của chính sách còn phụ thuộc lớn vào việc triển khai đồng bộ giữa các bộ, ngành, địa phương và mức độ kiểm soát thị trường.
Nhìn về tương lai, nhiều chuyên gia nhận định, TP HCM sẽ khó có căn hộ mới mở bán với giá dưới 80 triệu đồng/m² trong 3-5 năm tới. Giá nhà, đặc biệt ở khu vực trung tâm, lân cận các tuyến giao thông trọng điểm, mở rộng đô thị vẫn chưa có điểm dừng. Hàng loạt đề xuất, chính sách tài chính – tiền tệ, quản lý quỹ đất đang được xúc tiến nhằm điều tiết thị trường. Song, việc tìm ra lời giải cho bài toán nhà ở thực sự cho người lao động thu nhập thấp, khu vực vùng ven, vẫn là thách thức lớn chưa có hồi kết trước áp lực đô thị hóa nhanh và “thèm khát” đất vàng tại thành phố sầm uất bậc nhất cả nước.
